Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Điểm dân cư nông thôn ấp Bà Mía, xã Mỹ Lạc
- Điểm dân cư nông thôn ấp Bà Mía tọa lạc trên địa bàn xã Mỹ Lạc, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An, có điểm đầu giáp đường bờ Nam kênh T3 và điểm cuối là đường tỉnh 817. Cách UBND xã khoảng 1,5km về hướng nam. Có vị trí tiếp cận như sau:
+ Phía Bắc giáp : đường bờ nam kênhT3.
+ Phía Nam giáp : đường tỉnh 817.
+ Phía Đông giáp: đất ở xen lẫn đất nông nghiệp và rạch công cộng.
+ Phía Tây giáp : đất ở xen lẫn đất nông nghiệp và rạch công cộng.
- Tổng diện tích khu đất quy hoạch: 102.330 m2.
- Tính chất khu vực quy hoạch: Là điểm dân cư nông thôn mới, đồng bộ về hạ tầng, đồng bộ về các mẫu nhà liên kế kết hợp chức năng thương mại đáp ứng nhu cầu ở cho người dân trong khu vực, hài hòa với cảnh quan tự nhiên hiện có, có vị trí thuận lợi để phát triển thành khu dân cư điển hình.
- Nhằm cụ thể hóa đồ án quy hoạch chung xây dựng xã Mỹ Lạc đã được UBND huyện Thủ Thừa phê duyệt tại Quyết định số 7230/QĐ-UBND ngày 20/12/2024. Qua đó làm cơ sở quản lý đất đai, quản lý xây dựng, tiếp nhận đầu tư; phục vụ nhu cầu ở cho các dự án đang triển khai trên địa bàn xã.
- Căn cứ Kết luận số 117-KL/HU ngày 25/6/2021 của Ban Thường vụ Huyện uỷ Thủ Thừa về việc cho chủ trương lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 điểm dân cư nông thôn trên địa bàn huyện nhằm tạo ra trục giao thông kết nối Tỉnh lộ 817 và đường bờ Nam kênh T3. Và Quyết định số 1233/QĐ-UBND ngày 24/2/2023 của UBND huyện Thủ Thừa về việc giao phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện làm Chủ đầu tư công trình Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 điểm dân cư nông thôn ấp Bà Mía, xã Mỹ Lạc. Khi đó, khu vực nghiên cứu lập quy hoạch được hình thành sẽ nhằm mục đích giải quyết nhu cầu ở cho người dân, đồng thời góp phần vào sự phát triển kinh tế chung của huyện Thủ Thừa, với mục tiêu chính là tạo lập một khu dân cư đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo hướng bền vững, nâng cao điều kiện sống cho người dân trong khu vực.
Mục tiêu:
- Cụ thể hóa Quy hoạch cấp trên đã phê duyệt
- Phân khu chức năng, xác định các chức năng chính: Đất ở, công cộng, giáo dục, cây xanh, thương mại phù hợp với tính chất của khu đô thị mới.
- Bố trí các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phục vụ dân cư khu vực; Hình thành nhóm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở ngày càng cao của người dân với hệ thống hạ tầng đồng bộ, hiện đại đấu nối hợp lý với khu vực xung quanh.
- Lập kế hoạch khai thác và quản lý sử dụng quỹ đất một cách hợp lý, tạo lập môi trường không gian, kiến trúc cảnh quan phù hợp với sự phát triển của khu vực.
- Làm động lực thúc đẩy quá trình đô thị hóa địa phương, giải quyết vấn đề nhà ở làm tăng trưởng kinh tế - xã hội trong khu vực.
- Đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt làm cơ sở để chính quyền các cấp, các cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Đánh giá các điều kiện tự nhiên, hiện trạng khu vực lập quy hoạch
- Địa hình có tính đặc thù vùng đồng bằng, tương đối bằng phẳng, địa hình thấp, cao độ trung bình 0,2 ÷ 0,4m (gần sông Vàm Cỏ) 0,4-0,5m phía xa sông.
Xã Mỹ Lạc nói riêng và huyện Thủ Thừa nói chung nằm trên vùng địa chất trầm tích Hol0Cene, gồm các đơn vị sau:
- Trầm tích đầm lầy biển (bmQIV): tập trung trong khu vực thấp trũng. Đặc trưng cơ bản là có sự có mặt của Sulfidic là vật liệu chủ yếu hình thành đất phèn.
- Trầm tích lòng sông cổ (a,bmQIV 2-3 ): là dấu tích còn lại của những dòng sông cổ bị mất đi hoặc chuyển dòng, đoạn sông không hoạt động nữa do lắng đọng phù sa và các chất hữu cơ hình thành các dãy đất phèn cục bộ.
- Trầm tích sông (aQ 3 TV): tập trung theo các đê sông và các nhánh sông lớn nên còn gọi là trầm tích đê tự nhiên, xuất hiện dọc sông Vàm Cỏ Tây, phía trên hình thành đất phù sa thích hợp trồng lúa nước.
- Qua khảo sát thực địa, nhìn chung phần lớn diện tích xã thì đất có hàm lượng hữu cơ và phèn cao không thuận lợi cho trồng trọt và xây dựng; lượng phù sa sông ít do đó nền đất yếu có thể không dày.
- Nguồn nước mặt dồi dào được cung cấp do nước mưa là chính và chảy vào sông Vàm Cỏ Tây và các hệ thống kênh nội đồng như: kênh T3 và rạch Ông Xe. Nguồn nước mặt chủ yếu phục vụ sản xuất nông nghiệp.
- Chất lượng nước mặt thay đổi theo thời gian, vào mùa mưa lưu lượng sông Vàm Cỏ Tây tăng nhất vào mùa lũ 580 m3/s chất lượng nước tốt do không chịu ảnh hưởng xâm nhập của nước biển, vào mùa nắng nhất là tháng 3 đến tháng 5 lưu lượng chỉ còn 93m3/s do đó nước biển xâm nhập vào sông Vàm Cỏ Tây qua các hệ thống kênh rạch nên độ mặn tăng cao ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp.
- Đóng vai trò chủ yếu trong sinh hoạt và ăn uống của người dân là nguồn nước ngầm. Nguồn nước ngầm có độ sâu trung bình 200 đến 300m. Trong đó hệ tầng ở độ sâu 290 ÷ 292m có chất lượng nước tốt hơn, ít sắt và các khoáng chất, đạt tiêu chuẩn ăn uống chỉ qua khử trùng đơn giản. Nguồn nước ngầm được cung cấp bởi các trạm xử lý riêng và đặt tại các vị trí trung tâm dân cư phân phối nước trong phạm vi ấp.
- Thủy triều ảnh hưởng đến khu vực qua sông Vàm Cỏ Tây. Vào tháng 9,10 do ảnh hưởng lũ mực nước sông dâng cao. Đỉnh lũ cao nhất vào năm 2000 khoảng +2,4m; mực nước thấp nhất -1,0m.
- Mang tính chất đặc trưng nhiệt đới gió mùa với nền nhiệt độ cao đều quanh năm, ánh sáng dồi dào, lượng mưa khá lớn và phân bố theo mùa. Nhiệt độ bình quân năm là 27,10C, tháng 4 là tháng nóng nhất với nhiệt độ trung bình 28,50C và tháng 1 có nhiệt độ thấp nhất 25,30C.
- Biên độ nhiệt trong năm dao động khoảng 3,30C và biên độ nhiệt ngày đêm dao động cao (từ 8 đến 100C). Lượng mưa trung bình năm khá lớn (1.532 mm/năm) và phân bố theo mùa rõ rệt.
- Tổng lượng mưa trong mùa mưa là 1.294 mm (chiếm 85% tổng lượng mưa cả năm), bắt đầu khoảng giữa tháng 5 (dương lịch) và kết thúc vào cuối tháng 11 (kéo dài 165 ngày). Lượng mưa trong mùa mưa chiếm khoảng 85% tổng lượng mưa cả năm. Mùa mưa trùng với mùa lũ gây ngập úng, cản trở quá trình sản xuất nông nghiệp và phát triển kinh tế - xã hội. Mùa khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau.
Hiện trạng dân số
- Trong khu đất quy hoạch có ít nhà ở đã được xây dựng, mật độ dân cư thưa thớt, các công trình dịch vụ như trường học, ủy ban nằm trong bán kính phục vụ của khu vực quy hoạch.
- Do Khu vực quy hoạch có 2 mặt tiếp giáp đường lộ hiện hữu: phía Nam tiếp giáp đường bờ Nam kênh T3, phía Bắc tiếp giáp đường tỉnh 817 là hai lối tiếp cận chính cho khu đất; có thể định hình hướng tạo 1 trục chính kết nối 2 tuyến lộ hiện hữu đi qua khu đất.
Hiện trạng về sử dụng đất
- Căn cứ vào bản đồ giải thửa của xã Mỹ Lạc – Huyện Thủ Thừa. Trên diện tích đất quy hoạch 102.330 m² thì đất trồng lúa là chủ yếu với 91.225 m², chiếm 89,2% tổng diện tích đất toàn khu, đất ở chiếm tỷ lệ thấp với 2.558 m² chiếm 2,5%; Còn lại là các loại đất kênh rạch, đất trồng cây lâu năm và đất giao thông (bờ đất).
Hiện trạng hạ tầng xã hội
- Dự án có khả năng kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực và kết nối thuận lợi với các khu dân cư lân cận. Ngoài ra với vị trí gần khu trung tâm xã Mỹ Lạc, điểm dân cư quy hoạch được hưởng một số công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chung xã đã được phê duyệt như trường học, chợ,.. Khoảng cách từ dự án đến các hạ tầng xã hội của xã khoảng 1,5÷2 km.
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
- Giao thông đối ngoại là Đường tỉnh 817 nằm phía Nam dự án, mặt đường nhựa hiện hữu rộng khoảng 6,5m, tiếp giáp về phía nam khu quy hoạch;
- Phía Bắc đường bờ nam kênh T3, mặt đường nhựa hiện hữu rộng khoảng 5m tiếp giáp về phía bắc khu quy hoạch;
- Ngoài ra, còn có một số tuyến đường bờ đất rộng từ 3,0m – 6,0m phục vụ người dân đi lại trong khu quy hoạch;
- Phía Bắc tiếp giáp kênh T3, đây là tuyến giao thông thủy quan trọng của huyện Thủ Thừa cũng như là khu vực cảnh quan đẹp của dự án.
* Kênh rạch:
- Trong khu vực quy hoạch có các kênh rạch như sau: kênh T3, rạch Ông Xe và rạch Trợn Trạc. Cả 3 kênh này đều có chức năng giao thông thủy, có thuyền bè đi qua. Hiện tại người dân sử dụng nguồn nước tại 3 kênh rạch này cho mục đích tưới tiêu, đồng thời xung quanh khu vực các kênh rạch này, các hộ dân sẽ thải nước sinh hoạt thông qua các kênh nội đồng nhỏ trước khi thải ra ngoài 3 kênh rạch này.
Hiện trạng cấp điện
- Lưới điện phân phối trong khu vực đã có. Sử dụng lưới điện chung của xã dọc tuyến DT 817 và đường bờ nam kênh T3.
Hiện trạng cấp nước
- Người dân sử dụng nước chủ yếu từ giếng khoan.
Hiện trạng thoát nước và xử lý chất thải
- Khu vực quy hoạch hiện tại chưa có mạng lưới thoát nước mưa, nước mưa hiện tại được thoát tự nhiên theo địa hình vào trong hệ thống ao hồ, các kênh và sông Vàm Cỏ Tây.
- Chưa có hệ thống thoát nước, tất cả nước thải chưa xử lý đều thải trực tiếp xuống Kênh T3, rạch Ông Xe và rạch Trợn Trạc, và thoát ra sông Vàm Cỏ Tây.
- Xử lý chất thải rắn (phân rác): chưa có, chủ yếu dựa vào các ao và kênh nhỏ.
Dự báo quy mô dân số
- Quy mô nghiên cứu: 102.330 m2 (10,233 ha)
- Dự báo quy mô dân số được tính theo 2 khả năng diễn biến của dân số, đó là tăng tự nhiên trong khu dân cư hiện hữu và chủ yếu là tăng cơ học do xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, quỹ đất dân dụng phát triển.
- Quy mô dân số tại khu quy hoạch: 1204 người.
Chỉ tiêu sử dụng đất (Theo nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt)
|
Stt
|
Hạngmục
|
Chỉ tiêu
|
Đơnvịtính
|
|
1
|
đấtở
|
≥25
|
m2/người
|
|
2
|
đấtcôngtrìnhcôngcộng
|
≥5
|
m2/người
|
|
3
|
đấtcâyxanhcôngcộng
|
≥2
|
m2/người
|
|
4
|
đấtgiaothôngvàhạtầngkỹthuật
|
≥5
|
m2/người
|
Các chỉ tiêu kỹ thuật khác
Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ - công cộng điểm dân cư nông thôn.
|
Loạicôngtrình
|
Chỉtiêusửdụngcôngtrình
tốithiểu
|
Chỉtiêusửdụngđấttối
thiểu
|
|
đơnvịtính
|
Chỉtiêu
|
đơnvịtính
|
Chỉtiêu
|
|
A.Giáodục
|
|
Trườngmầmnon
|
cháu/1.000người
|
50
|
m2/1cháu
|
12
|
|
B.Ytế
|
|
Trạmytế
|
trạm
|
1
|
m2/trạm
|
500
|
|
D.Thươngmại
|
|
Chợ, cửa hàng tiện ích
|
côngtrình
|
1
|
m2/côngtrình
|
2.000
|
Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật
|
Stt
|
Chỉtiêu
|
Đơnvị
|
Quyhoạch
|
|
1
|
Cấpnước
|
|
|
|
1.1
|
Cấpnướcsinhhoạt(Qsh)
|
lít/ng-ngđ
|
≥100
|
|
|
Cấpnướccôngcộng,dịchvụthươngmại
|
lít/m2sàn-ngđ
|
≥2
|
|
|
Cấpnướctrườngmầmnon
|
lít/cháu-ngđ
|
≥75
|
|
|
Cấpnướctướicây
|
lít/m2-ngđ
|
≥3
|
|
|
Cấpnướcrửađường
|
lít/m2-ngđ
|
≥0,4
|
|
|
Cấpnướcchữa cháy
|
m3/đámcháy
|
≥15
|
|
|
Nướcròrỉdựphòng
|
|
15%≥Q
|
|
2
|
Thugomnướcthảisinhhoạt
|
≥80%lượngnướcthải phátsinh
|
|
3
|
Chỉtiêurácthải
|
kg/người.ngày
|
≥1
|
|
4
|
Cấpđiện
|
|
|
|
|
Cấpđiệnsinhhoạt
|
Kw/người/năm
|
≥400
|
|
|
Côngcộng,dịchvụthươngmại
|
W/m2sàn
|
≥30
|
|
|
Trườngmầmnon
|
Kw/cháu
|
≥0,25
|
|
|
Cấpđiệnchiếusáng giaothông
|
W/m2
|
≥1
|
|
|
Cấpđiệnchiếusángcâyxanh
|
W/m2
|
≥0,5
|
Quy hoạch sử dụng đất
- Điểm dân cư được kết nối trực tiếp ra đường Kênh T3 và ĐT 817 ở phía Bắc và phía Nam dự án. Các khu vực dân cư bố trí 2 bên dọc theo tuyến đường trục chính giữa.
- Phân khu chức năng điểm dân cư gồm có: Đất ở (bao gồm liên kế phố và liên kế vườn); Đất công cộng (gồm Đất dịch vụ thương mại; đất trường mẫu giáo, đất y tế); Đất hạ tầng kỹ thuật (gồm Trạm cấp nước, trạm xử lý nước thải, trạm điện); Đất cây xanh, kênh rạch; Đất giao thông.
Đất công cộng dịch vụ (thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế)
- Công trình trường mẫu giáo:
+ Diện tích : 1.124,2 m2
+ Mật độ xây dựng : 40%.
+ Tầng cao : 2 tầng.
- Công trình y tế:
+ Diện tích : 776,10 m2
+ Mật độ xây dựng : 40%.
+ Tầng cao : 3 tầng.
- Công trình thương mại dịch vụ (TMDV)
+ Diện tích : 4.187,08 m2
+ Mật độ xây dựng : 70%.
+ Tầng cao : 5 tầng.
Đất cây xanh cảnh quan
- Khu dân cư được xây dựng với quan điểm thiết kế hướng đến môi trường sống xanh, đảm bảo chất lượng cao cho không gian sống của cư dân đô thị chính vì vậy yếu tố xanh được đặt lên hàng đầu. Toàn khu có 2 khu công viên và các tiểu cảnh khu vực cầu nhỏ bắc qua 2 kênh, đây là không gian mở - nơi sinh hoạt cộng đồng, giao lưu của cư dân.
- Hệ thống cây xanh cảnh quan – vườn hoa được bố trí gần với các công trình công cộng nhằm đảm bảo chất lượng sống tốt nhất cho dân cư và các công trình công cộng phục vụ dân cư.
- Khu công viên cây xanh:
+ Diện tích : 3.137,45 m2
+ Mật độ xây dựng : 5%.
+ Tầng cao : 1 tầng.
Khu đất hạ tầng kỹ thuật
(Bao gồm Trạm điện, trạm cấp nước, trạm xử lý nước thải):
- Diện tích : 832,21 m2;
- Mật độ xây dựng : 70 %;
- Tầng cao : 1 tầng.
Các trục kiểm soát
- Đường trục chính kết nối với đường ĐT 817 và đường kênh T3 là trục đường đối ngoại chính của khu, kết nối với trung tâm khu dân cư với các khu dân cư và đô thị lân cận. Trên trục đường có quy hoạch công trình dịch vụ thương mại.
- Hệ thống đường nội bộ: Sử dụng trục đường chính làm định hướng các trục đường, được bố trí song song hoặc vuông góc với trục đường chính đó tạo thành các dãy nhà liên kế đẹp, vuông vức và giao thông mạch lạc.
Xác lập các điểm nhấn chính trong kiến trúc cảnh quan của đô thị
- Điểm nhấn chính là trục đường giao thông chính đi xuyên suốt khu vực với cảnh quan cây xanh ở giữa, khu nhà ở hỗn hợp thấp tầng được xây dựng theo trục cảnh quan chính của khu vực tạo điểm nhấn về cảnh quan cũng như về kiến trúc cho toàn khu vực.
- Hệ thống công trình công cộng được tổ chức trong khu dân cư phục vụ nhu cầu hàng ngày của người dân. Bao gồm: nhà trẻ mẫu giáo, công trình thương mại, giáo dục., vườn hoa, vui chơi giải trí.
Cốt xây dựng:
|
Loạicôngtrình
|
Chiềucaonềntrệtsovớivỉahètạivịtrílôđất
|
Chiều caotầng(m)
|
|
Tầng 1
|
Tầng 2
|
Tầng 3
|
Tầng 4
|
Tầng 5
|
|
Nhàliênkếphố
|
+ 0,45 m
|
+ 4,0 m
|
+ 7,6 m
|
+ 11,2 m
|
|
|
|
Nhàởliênkếvườn
|
+ 0,45 m
|
+ 4,0 m
|
+ 7,6 m
|
|
|
|
|
Côngtrìnhcôngcộng, dịch vụ
|
+ 0,45 m
|
+ 4,0 m
|
+ 7,6 m
|
+ 11,2 m
|
+ 14,8 m
|
+ 18,4 m
|
Công trình thương mại – dịch vụ
- Khoảng lùi xây dựng: tối thiểu 4m so với chỉ giới đường đỏ.
- Tầng cao xây dựng : 5 tầng;
- Mật độ xây dựng tối đa: 70%.
- Tỷ lệ đất cây xanh tối thiểu: 20%.
- Yêu cầu kiến trúc: hình khối phải hiện đại, phù hợp với cảnh quan chung của khu vực. Dùng những tông màu nhẹ (xanh nhạt, kem, xám trắng, vàng nhạt ...), tạo cảm giác nhẹ nhàng thoải mái, gần gũi với con người.
Công trình giáo dục:
- Khoảng lùi xây dựng: tối thiểu 4m so với chỉ giới đường đỏ.
- Tầng cao xây dựng: 2 tầng;
- Mật độ xây dựng tối đa: 40%.
- Tỷ lệ đất cây xanh tối thiểu: 20%.
Công trình y tế:
- Khoảng lùi xây dựng: tối thiểu 4m so với chỉ giới đường đỏ.
- Tầng cao xây dựng: 3 tầng;
- Mật độ xây dựng tối đa: 40%.
- Tỷ lệ đất cây xanh tối thiểu: 20%.
+ Vỉa hè bên phải rộng : 5,0m.
- Các tuyến đường còn lại (ĐS2,3,4,5) : Lộ giới 15,0m;
+ Lòng đường mỗi chiều rộng : 3,5m.
+ Vỉa hè bên trái rộng : 4,0m.
+ Vỉa hè bên phải rộng : 4,0m.
Và các quy hoạch cấp nước, quy hoạch cấp điện, thoát nước thải và xử lý chất thải rắn; hệ thống thông tin-liên lạc